Hay tres categorías generales de hipotecas, que incluyen préstamos convencionales, préstamos asegurados o garantizados por una agencia del gobierno y otras formas de financiamiento.

     A.      Financiamiento convencional

La palabra "convencional" describe los préstamos que no están asegurados o garantizados por una agencia federal, como el Department of Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), la Federal Housing Administration (Administración Federal de la Vivienda) o la Veterans Administration (Administración de Veteranos).

Entre los tipos más comunes de préstamos convencionales que hay disponibles para los consumidores están los siguientes:

     1.      Hipotecas de tasa fija: Esta opción de hipoteca tradicional "de probada función" es un préstamo con una tasa de interés invariable y pagos iguales y nivelados durante un período determinado, más comúnmente de 30 años. El mayor punto de venta de los préstamos a tasa fija es la previsibilidad y son especialmente apropiados para las personas que tienen ingresos regulares. Estos préstamos también están disponibles en otros plazos, como 15 años, 20 años o incluso 40 años.

     2.      Hipoteca de tasa ajustable (ARM): Como lo indica el nombre, la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable cambia durante el plazo del préstamo para mantenerse al corriente con las tasas de interés actuales. Las ARM son las más populares cuando las tasas están relativamente altas y parecen caer, y cuando la diferencia entre la ARM y la tasa fija es superior al 2% o 3%. Sin embargo, es difícil predecir cuáles serán las tasas de interés en uno, o cinco, o diez años en el futuro. Por consiguiente, no debe elegir una ARM porque crea que las tasas pueden comportarse de una manera determinada en el futuro, a menos que esté seguro de que puede costear el préstamo aunque sus predicciones sobre lo que sucederá con las tasas de interés sean incorrectas.

Para hacer una comparación útil de una tasa de ARM, tenga en cuenta el índice sobre el que está basada la tasa, el margen o tipo diferencial entre ese índice y la tasa pagada, y los intervalos en los que la tasa y los pagos varían. Los diferentes prestamistas ofrecen variaciones en el plazo inicial de sus planes de ARM, como los puntos pagados o las tasas iniciales descontadas.

Nota: Siempre fíjese en el índice más el margen cuando compare las ARM. Cuanto mayor sea el margen, menor será la probabilidad de que la tasa que usted paga baje, aunque las tasas de interés sufran una reducción.

     3.      Préstamos grandes: Se denominan "grandes" a las hipotecas que exceden el límite máximo establecido por la Federal National Mortgage Association (Asociación Nacional Federal de Hipotecas; FNMA, o “Fannie Mae”) y la Federal Home Loan Mortgage Corp. (Corporación Federal de Créditos Hipotecarios a la Vivienda; FHLMC o Freddie Mac), los inversionistas de hipotecas nacionales más grandes. Debido a que el riesgo es mayor para el prestamista porque la cantidad del préstamo es más grande de lo normal, algunos prestamistas cobran tasas de interés un poco más altas por los préstamos que pertenecen a la categoría grande. El límite establecido por la FNMA actualmente es de $417,500 para la mayoría de las áreas y puede variar cada año.

     4.      Hipotecas de pago total al vencimiento (“balloon”): Las hipotecas de pago total al vencimiento son préstamos a tasa fija para los que sus pagos mensuales no son lo suficientemente grandes para pagar el préstamo en su totalidad y que exigen que usted haga un pago único grande al final del período de pago total al vencimiento. A pesar de que los pagos están basados en un plazo mayor, la hipoteca debe ser pagada completamente con un pago extraordinario, frecuentemente, en cinco a siete años. Muchos prestatarios con préstamos de pago total al vencimiento refinancian el préstamo cuando se vence el pago extraordinario para evitar hacer un pago tan grande de una vez. La ventaja es que las tasas de interés pueden estar por debajo de las tasas actuales del mercado. Debe pensar bien si desea un préstamo con un pago extraordinario. Si los valores de la propiedad disminuyeron, ha perdido su trabajo o ha incurrido en otros gastos que cambiaron su solvencia, puede resultarte difícil refinanciar su préstamo. Además, los refinanciamientos frecuentes pueden ser costosos.

     5.       Hipoteca fija y ajustable: Un préstamo a tasa fija y ajustable es un préstamo que está fijo durante un período inicial, típicamente 2, 3, 5, 7 o 10 años. Aunque la tasa de interés fija inicial sea baja, cuando el préstamo pasa a ser un préstamo a tasa ajustable, los pagos mensuales pueden tener un aumento importante. Debe pensar bien si podrá hacer pagos más altos antes de que decida obtener una hipoteca fija y ajustable. El refinanciamiento puede que no sea una opción si los estándares del crédito cambian o disminuye el valor de su propiedad.

     6.       Hipoteca de interés solamente: Los préstamos de interés solamente le permiten al prestatario pagar sólo el interés acumulado por un período de tiempo específico, por lo general 10 años, después del cual los pagos mensuales del prestatario aumentarán e incluirán tanto el capital como el interés. La elección de una hipoteca de interés solamente con frecuencia hará que los pagos mensuales sean sustancialmente más bajos que aquellos de un préstamo a tasa fija comparable. Además, un préstamo con amortización al vencimiento puede aumentar los ahorros de impuestos durante los primeros años del préstamo (aunque el monto total de interés deducible a efectos impositivos no cambiará por lo que dure el préstamo). Como se mencionó, después de que finaliza el período del préstamo con amortización al vencimiento, el pago mensual se ajusta sobre el tiempo restante del plazo del préstamo para cubrir el capital y el interés por el plazo restante. Además, los prestatarios a menudo tienen la opción de hacer pagos opcionales de capital en cualquier momento, lo que reduciría el pago mensual de interés solamente.

Los préstamos de interés solamente tienen riesgos que los otros préstamos no tienen. Aquí encontrará más información que lo ayudará a comprender si un préstamo de interés solamente es adecuado para su caso: También debe tener en cuenta los siguientes factores cuando decida si pedirá o no un préstamo de interés solamente:

• Su pago mensual no reducirá el monto que debe. Una hipoteca de interés solamente le permite pagar sólo el interés sobre el dinero que pidió prestado por un período determinado durante los primeros años del préstamo. Esto se denomina “período de interés solamente”. Al final del período de interés solamente, deberá el mismo monto que debía al principio del préstamo, a menos que haga pagos adicionales para reducir la cantidad que debe.
• Quizá deba más de lo que vale su vivienda. Si sólo hace los pagos de interés solamente, el saldo de su préstamo no disminuirá. Si el valor de su vivienda disminuye, quizá deba más de lo que vale su vivienda. Si esto sucede, puede ser difícil refinanciar su préstamo. En caso de que intente vender su vivienda, el monto adeudado por la hipoteca podría ser superior al precio de venta de su vivienda. De este modo, deberá pagar más dinero a su prestamista o a otras partes cuando cancele su préstamo.
• Su pago mensual aumentará y quizá enfrente un “impacto por el pago”. Independientemente de qué tipo de préstamo de interés solamente tenga, el monto de su pago mensual cambiará al final del período de interés solamente. Su pago será más alto que sus pagos iniciales, a menos que haya hecho pagos adicionales para reducir el monto adeudado. Su pago mensual será más alto, por las siguientes razones:
  
  • Tendrá que comenzar a pagar el capital y el interés.
  • En los préstamos de interés solamente a tasa ajustable, la tasa de interés puede aumentar.
    
    
    • En algunos préstamos de interés solamente a tasa ajustable, el monto de su pago puede cambiar durante el período de interés solamente, porque la tasa de interés ha cambiado.
• Los préstamos de interés solamente y las multas por pago anticipado:
  
  • Los préstamos de interés solamente con multa por pago anticipado generalmente tienen una tasa de interés menor y costos de cierre menores que los préstamos sin multa por pago anticipado. Sin embargo, si desea cancelar su préstamo durante el período en que la multa está en vigencia, la multa por pago anticipado puede ser alta. Esto podría complicarle el refinanciamiento o la venta de su propiedad.
  • Si hace un pago anticipado parcial durante el período de interés solamente, su pago mensual será menor durante el resto de dicho período. Si hace un pago anticipado parcial durante el período cuando sus pagos consisten en el capital y el interés, el monto de su pago mensual no disminuirá. Sin embargo, cancelará su préstamo antes.
• Pregúntele a su director de préstamos o corredor hipotecario:
  
  • ¿Cómo serán los pagos del préstamo después del período de interés solamente?
  • ¿Cómo serán los pagos si las tasas de interés aumentan? (Si está pensando en un préstamo de interés solamente a tasa ajustable).

     7.       Hipoteca de pagos proporcionales: Una hipoteca de pagos proporcionales, con frecuencia llamada una GPM, es una hipoteca con pagos mensuales iniciales de bajo valor, que aumenta gradualmente en un lapso específico. Con una hipoteca de pagos proporcionales, el prestatario comienza haciendo los pagos mensuales más bajos permitidos. Los pagos son menores a la cantidad de interés. El interés no pagado, llamado amortización negativa, se agrega al monto de capital del préstamo. En un período, habitualmente de 5 a 15 años, los pagos mensuales aumentan cada año en un porcentaje predeterminado.

Debido a que los pagos mensuales hipotecarios de una GPM aumentan con el tiempo, requiere que los prestatarios predigan su futuro potencial de ganancias y cuánto podrán pagar en el futuro. Los prestatarios que saben que sus ingresos aumentarán en los próximos años pueden ser buenos candidatos para una hipoteca de pagos proporcionales. Otra ventaja de la hipoteca de pagos proporcionales es que no tiene sorpresas para los prestatarios. Todos los factores, inclusive el monto en los que los pagos incrementarán y en qué momentos específicos, ya están elaborados y programados.

Mientras que la GPM les permite a los prestatarios ahorrar en el presente, ya que pagan cuotas mensuales bajas, los prestatarios terminan pagando más interés a la larga. Esto se debe a que los pagos iniciales mensuales bajos no son suficientes para pagar el interés hipotecario que se acumula cada mes. El monto en interés no pagado, llamado amortización negativa, se agrega al monto de capital de la hipoteca. Debido a que el monto del interés hipotecario mensual que se debe lo determina la cantidad de capital, el interés crece a la vez que lo hace el capital. A causa de esta amortización negativa, quizá no sea lo mejor que el prestatario venda su vivienda en los primeros años, ya que la cantidad que se debe puede ser mayor al valor de la vivienda.

     8.       Hipoteca de tasa ajustable con opción de pago (POA): Una hipoteca de tasa ajustable con opción de pago es una hipoteca de tasa ajustable que en determinados momentos del préstamo le permitirá hacer uno de varios pagos posibles. Generalmente, pagará más por esta flexibilidad en comparación con los otros tipos de hipotecas. Además, las hipotecas POA tienen riesgos que los otros préstamos no tienen.

Aquí encontrará más información que lo ayudará a comprender si el préstamo ARM con opción de pago es adecuado para su caso: También debe tener en cuenta lo siguiente cuando decida si pedirá un préstamo POA o no:

• Tendrá opciones de pago. Al menos durante los primeros años del préstamo, generalmente tendrá varias opciones de pago. Esto se denomina “período de opciones”. Entre las opciones de pago mensuales se pueden contar:
  
  • Un pago de capital e interés. Este pago puede estar basado en un cronograma de pago de 15, 30 o 40 años. Si desea que el saldo de su préstamo se reduzca todos los meses, debe hacer un pago de capital e interés.
  • Un pago de interés solamente. Este pago no reducirá la cantidad que debe del préstamo, pero tampoco aumentará la cantidad de capital que debe.
  • Un pago mínimo. Este pago será menor que la cantidad de interés que se vence ese mes y no reducirá la cantidad que debe. Si realiza el pago mensual mínimo, el interés adeudado se sumará al saldo de su préstamo. El saldo de su préstamo aumentará. Esto se denomina “amortización negativa”. Si sólo hace un pago mensual mínimo cada mes y no hace pagos adicionales de capital, después deberá más de lo que debía en el momento en que obtuvo el préstamo.
• Puede enfrentar un “impacto por el pago”. El período de opción puede finalizar antes de lo programado si la cantidad que debe aumenta por sobre el porcentaje predeterminado de la cantidad original del préstamo, que sucede cuando sólo hace los pagos mínimos. Es probable que su nuevo pago mensual mínimo sea mucho más alto que el pago mensual anterior. Su pago mensual será más alto, por las siguientes razones:
  • Tendrá que comenzar a pagar el capital y el interés.
  • Deberá más de lo que debía al principio de su préstamo porque el interés no pagado se agregó a la cantidad que debe.
  • Las tasas de interés pueden haber aumentado.
• Quizá deba más de lo que vale su vivienda. Si sólo hace los pagos mínimos sobre su ARM con opción de pago, el saldo de su préstamo aumentará. Si el valor de su vivienda disminuye o se mantiene, quizá deba más de lo que vale su vivienda. Si esto sucede, puede ser difícil refinanciar su préstamo. En caso de que intente vender su vivienda, el monto adeudado por la hipoteca podría ser superior al precio de venta de su vivienda. De este modo, deberá pagar más dinero a su prestamista o a otras partes cuando cancele su préstamo.
• Pregúntele a su director de préstamos o corredor hipotecario:
  • ¿Cuáles podrían ser mis pagos mensuales de la ARM con opción de pago cuando deba empezar a cancelar el capital?
  • ¿Cuánto cambiarán los pagos mensuales si la tasa de interés aumenta?
  • ¿Cuándo puede cambiar el monto del pago mensual?
  • ¿De cuánto puede ser el aumento del saldo del préstamo si sólo hago los pagos mínimos del préstamo?

     9.       Hipoteca de amortización rápida: Esta es una hipoteca de tasa fija que aumenta anualmente hasta que la hipoteca queda cancelada. El pago adicional desde el aumento del pago se aplica directamente al capital, así la hipoteca se cancela rápidamente. La hipoteca se programa para finalizar en 30 años, pero generalmente se cancela en menos de 15 años.

     10.       Anticipo temporal: El pago mensual se reduce con una deducción temporal de la tasa de interés. El dinero lo anticipa un individuo (más frecuentemente, el vendedor o constructor) para reducir la tasa de interés de un período.

     11.       Hipoteca bisemanal: La hipoteca se paga cada dos semanas, por lo que se hacen 26 (o 27) pagos al año. En comparación con un pago mensual, el interés total pagado sobre el préstamo se reducirá, permitiendo que el capital se cancele antes (aproximadamente en 15 años).