Después de que haya identificado a un posible prestamista hipotecario y piense que sabe qué tipo de préstamo es mejor para su situación financiera, el próximo paso es comprender las condiciones específicas de la hipoteca. Algunas de estas opciones pueden ser negociables, y algunas pueden aumentar el pago mensual de su préstamo, o posiblemente el costo total del préstamo, o ambos.

Recuerde hacerle preguntas a su director de préstamos o banquero o corredor hipotecario para que lo ayude a comprender claramente la información. Nunca firme ningún documento de préstamo a menos que esté seguro de entenderlo.

Aquí encontrará una lista y la explicación de estos componentes hipotecarios clave:

Multas por pago anticipado

Siempre pregunte al director de préstamos o al corredor hipotecario si la hipoteca tiene una cláusula de pago anticipado que le exige pagar un cargo si cancela su préstamo en un período de tiempo determinado, a menudo, dos o tres años desde la fecha en que obtuvo el préstamo. Quizá tenga la opción de obtener un préstamo con o sin una multa por pago anticipado. Los préstamos con multa por pago anticipado generalmente tienen una tasa de interés menor y costos de cierre menores que los préstamos sin multa por pago anticipado. Sin embargo, si desea cancelar su préstamo durante el período en que la multa está en vigencia, la multa por pago anticipado puede ser alta. Esto podría complicarle el refinanciamiento o la venta de su propiedad. Debe pensar bien si desea obtener un préstamo con multa por pago anticipado.

Préstamos sin documentación/con poca documentación

Puede tener la opción de obtener un préstamo sin que el prestamista verifique sus ingresos y otros activos. Sin embargo, es probable que le cobren una tasa de interés más alta u otros cargos de lo que le cobrarían si eligiera un “préstamo con toda la documentación”. Piense detenidamente si pedirá un préstamo de poca documentación o sin documentación. No todos los prestatarios califican para obtener un préstamo de esta clase. El prestatario o corredor que usted elija podrá advertirle si usted califica para este tipo de préstamo o no.

Plazo del préstamo

Plazo se refiere al período en el que usted cancela el préstamo (capital e interés). Por lo general, la mayoría de los préstamos están disponibles en plazos de 15 o 30 años. Un plazo más corto tiene una tasa menor y pagos mensuales más altos, pero se ahorra más dinero a la larga y a la vez acumula capital a un ritmo más rápido. Un préstamo con un plazo más largo tiene una tasa de interés más alta y un pago mensual más bajo, por lo que hace que una hipoteca más grande sea más asequible. Sin embargo, usted acumula capital a un ritmo más lento. Otros plazos, como 20 o 25 años, pueden estar disponibles según el tipo de préstamo que elija.

Costos de cierre

Los costos de cierre varían según una cantidad de factores, entre ellos, el prestamista, el tipo de hipoteca, el contrato de compra y la ubicación, pero, por lo general, incluyen los siguientes:

Cargos del prestamista. La compañía hipotecaria puede cobrarle gastos relacionados con el préstamo, incluidos un cargo de tasación, un cargo por el informe de crédito, puntos de emisión o puntos de descuento.




Cargos de terceros. Los cargos por servicios que su prestamista no le brinda con frecuencia incluyen un cargo por liquidación, cargos por el seguro de título de propiedad y los honorarios del abogado.




Detalles prepagados. Determinados costos de la hipoteca se deben pagar al prestamista por anticipado. Los más comunes son el interés prepagado, las primas de seguro de la hipoteca y las primas del seguro contra riesgos.




Reservas dejadas en manos del prestamista. Si crea una cuenta de plica para el pago de impuestos y seguro, su compañía hipotecaria le exigirá que deposite un monto inicial en la cuenta.




Seguro privado sobre hipoteca. El seguro privado sobre hipoteca (PMI) le proporciona a su prestamista una manera de recuperar su inversión si usted no puede pagar el préstamo. Por lo general, se exige en los préstamos hipotecarios convencionales cuando un prestatario hace un pago inicial de menos del 20% en la compra de una vivienda. La cobertura protege al prestamista de posibles pérdidas en caso de que el prestatario no cumpla con los pagos de la hipoteca.




La obtención de cobertura de PMI puede ser una manera razonable de comprar una vivienda con más rapidez, porque le permite al prestatario hacer un pago inicial menor. Sin embargo, podría ocasionar costos adicionales: un cargo por adelantado en el cierre y un cargo agregado al pago de la hipoteca cada mes, lo que puede sumar mucho. Anteriormente, los prestatarios no tenían más opción que pagar el PMI cuando hacían un pago inicial menor.




El seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI) ofrece una alternativa al PMI tradicional. El prestamista paga el seguro hipotecario a cambio de una tasa de interés un poco más alta. El prestatario puede obtener una deducción de impuestos más alta debido a la tasa más alta si pormenoriza la declaración sobre la renta, y habitualmente, la diferencia en el pago de la tasa es menor al pago del PMI. (Consulte a su asesor fiscal con respecto a la deducibilidad del interés). El LPMI tampoco tiene cargos agregados pagaderos en el cierre ni primas hipotecarias mensuales.




Sin embargo, y a diferencia del PMI, el prestatario no puede cancelar el LPMI, incluso cuando llega a una determinada relación préstamo-valor. La única manera de eliminarlo es refinanciar o cancelar el préstamo. No obstante, a pesar de que no existe una política de cancelación, los compradores nuevos que planean permanecer en la vivienda menos de 10 años entran en la categoría de los que podrían obtener beneficios del LPMI.

Fijación de la tasa de interés

Fijar la tasa de interés significa que su prestamista garantiza la tasa de su préstamo, incluso si las tasas del mercado cambian antes del cierre. La mayoría de los prestamistas le permitirán fijar su tasa durante 30 a 60 días, con la opción de extender el período de fijación de la tasa por un cargo. Entonces, ¿cómo puede saber si debe fijar su tasa de interés? Depende de si espera que las tasas aumenten o disminuyan antes de que haga el cierre sobre su vivienda. Nadie sabe con seguridad qué dirección tomarán las tasas en un momento determinado, por eso es difícil hacer una predicción confiable. Ayuda a hacer un seguimiento de los anuncios de la Federal Reserve Board (Comisión de la Reserva Federal), cuyas políticas monetarias afectan las tasas hipotecarias, y consulte a su asesor financiero acerca de lo que puede suceder a corto plazo.

El pago inicial

Por lo general, no existe un pago inicial mínimo que se exija para la compra de una vivienda, a menos que el prestamista exija un monto específico como condición para concederle el préstamo. Muchos compradores nuevos creen que deben poder entregar tanto como el 20% del precio de compra de una vivienda en efectivo. Eso quizá era así en el pasado, pero en la actualidad, muchos prestamistas ofrecen programas de préstamos específicamente diseñados para los compradores de primera vivienda que quizá tengan requisitos de pago inicial menor. Hace unos pocos años, era común que los prestatarios obtuviesen financiamiento sin hacer un pago inicial. Sin embargo, debido a que el mercado de bienes raíces y los requisitos de los préstamos han cambiado, son menos los prestamistas que están dispuestos a otorgar préstamos sin pago inicial.

Tasa de interés más baja o reembolso en efectivo en los costos de cierre

Muchas compañías hipotecarias le ofrecerán la opción de pagar costos de cierre más altos o más bajos a cambio de una tasa de interés ajustada. La decisión a menudo está basada en el hecho de que usted necesite o no más efectivo por adelantado o de que prefiera disfrutar de los ahorros a largo plazo.

Disminución de la tasa de interés mediante el pago de puntos

Los puntos de descuento son una forma de interés prepagado, que puede pagarle a su prestamista en el cierre a cambio de una tasa de interés más baja sobre su hipoteca. Los puntos son un costo por adelantado que están diseñados para ahorrarle dinero durante el plazo futuro de su préstamo, debido a la disminución del interés que pagará cada mes. Pagar puntos de descuento, cada uno de los cuales es igual al 1% del monto del préstamo, a menudo llamado “comprar su tasa a la baja”.

Para usted, ¿tiene sentido pagar los puntos? La respuesta depende principalmente de cuánto tiempo piensa permanecer en su vivienda. Primero, averigüe cuánto disminuirán sus pagos mensuales si paga puntos. Luego, calcule cuánto tiempo llevará que esos ahorros mensuales se agreguen al costo de los puntos. Si llevara cinco años para lograr el equilibro entre las pérdidas y las ganancias y planea vivir en su vivienda durante 10 años, pagar puntos de descuento puede ser una estrategia inteligente.

Cuenta de plica o para gastos del préstamo

Una cuenta de plica o para gastos del préstamo (los términos son intercambiables; cada uno se utiliza en diferentes estados) es el nombre de la cuenta en la que un prestamista cobra los pagos que usted hace para los impuestos a la propiedad y el seguro contra riesgos e incendio. Si tiene una cuenta de plica, cada uno de sus pagos mensuales contendrá una fracción de sus costos anuales del impuesto a la propiedad y del seguro. Su prestamista mantiene estos fondos en la cuenta de plica y luego paga sus impuestos y el seguro directamente cuando vencen.

Una cuenta de plica puede ser una manera conveniente de asegurar que los pagos de su seguro e impuestos sean puntuales sin tener problemas.